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부동산임대업자 대출, 年임대소득 10배이내로 묶는다
작성자: 닥터뱅크 (작성일: 2017-08-21 오후 7:15:19)

9월초 가계부채 대책에 포함





일반 주택담보대출에 이어 부동산 임대사업의 대출 한도도 크게 줄어든다. 정부가 임대용 부동산을 살 때 연간 기대되는 임대소득의 10배 이내로 대출을 줄일 방침이기 때문이다. 이에 따라 부동산 임대사업자의 주택담보인정비율(LTV)이 70%에서 40% 수준으로 낮춰질 것으로 예상된다.

금융당국은 다음 달 초 발표할 가계부채 종합대책에 이런 내용을 포함한 자영업 대출 관리 방안을 마련할 계획이다. 임대소득이 낮은데도 시세차익을 기대해 여러 채의 임대용 부동산을 구입하던 관행에 제동이 걸릴 것으로 보인다. 부동산 임대업자 수는 전국적으로 160만 명에 이른다.

○ 임대업자 LTV도 40% 안팎 제한

20일 금융당국에 따르면 기획재정부와 금융위원회는 다음 달 초에 발표할 가계부채 종합대책에 부동산 임대업자의 대출을 축소하는 방안을 담기로 했다. 부동산 임대업자가 소득 대비 지나치게 많은 금액을 대출받아 집값 상승을 부추기고 가계부채 리스크도 높인다는 판단에서다.

금융당국 고위 관계자는 “현재 부동산 임대업자는 임대소득 대비 10배가 넘는 대출을 받는데, 다른 자영업자와 비교했을 때 지나친 수준”이라며 “금융권이 임대소득을 철저히 따져 그 이내로 대출받도록 하겠다”고 말했다. 

현재 임대업자에게 적용되는 LTV는 70% 정도다. 일선 은행 창구에서 나가는 대출 액수는 신용도와 담보에 따라 차이는 있지만 평균적으로 담보가액의 50% 수준을 넘는 것으로 알려졌다. 부동산 임대 수익률이 보통 4%대임을 감안하면 임대소득의 12, 13배가 넘는 대출을 받는 셈이다. 금융당국이 이를 10배 이내로 제한하면 사실상 부동산 임대사업자에게 적용되는 LTV가 40% 이내로 묶이는 효과가 생긴다. 강화된 대출 규제는 신규 대출뿐만 아니라 임대업자들이 기존 대출의 만기를 연장할 때도 적용된다.

금융당국은 이 밖에 △대출 시 임대소득을 철저히 확인하고 △대출 이후 원금과 이자를 동시에 갚을 수 있는 수요자에게만 대출을 승인하라는 등의 세부 지침을 각 금융회사에 내릴 방침이다. 

○ 대출부실 우려 차단…전월세 불안 우려도

정부가 주택담보대출에 이어 부동산 임대업자에 대한 대출까지 억제하기로 한 것은 임대업자 대출이 가계대출의 새로운 뇌관으로 떠오르고 있어서다. 국세청에 따르면 부동산 임대업자 수는 5월 말 현재 160만 명을 넘어 음식점 등 도소매업 자영업자 수(152만 명)를 웃돌고 있다. 글로벌 금융위기 이후 저금리 기조가 이어지자 다른 금융상품과 비교해 수익률이 높은 부동산 임대업으로 투자 수요가 몰린 탓이다. 

대출 증가 속도 역시 빠르다. 임대업자의 대출액 증가율은 2013∼2015년 연평균 23%로 전체 자영업자의 증가율(11%)을 크게 웃돌았다. 향후 부동산 시장을 비롯한 실물경기가 침체에 빠질 경우 대출의 상당 부분이 부실화할 우려가 크다.

정부의 이번 방안은 ‘8·2부동산대책’의 규제 효과를 더 높일 것으로 보인다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “이번 정책의 목표는 다주택자가 집을 더 사지 못하도록 억제하는 것”이라고 말했다.

하지만 정부가 서민 주거 안정을 위해 부동산 임대업을 활성화할 방침을 밝히면서 뒤로는 ‘돈줄’을 죄는 모순된 정책을 내놓는 것 아니냐는 지적이 나온다. 국토교통부는 임대사업자의 주택 구입 자금을 지원하고 세제 감면을 확대하는 방안을 담아 ‘주거복지 로드맵’을 내놓을 예정이다. 이에 대해 금융당국 관계자는 “시세차익을 보기 위해 지나치게 많은 부동산을 굴리는 임대업자가 필요 이상으로 돈을 못 빌리게 하는 게 목표”라며 “이번 대책이 부동산 임대사업 양성화와 충돌하는 것은 아니다”고 해명했다. 

한편 금융당국은 이번 종합대책에서 집값이 대출금보다 떨어졌을 때 담보(집)만 내놓으면 더 이상 상환 책임을 지지 않는 ‘유한책임 대출’(비소구 대출)을 확대할 방침이다. 또 가계대출 리스크를 줄이기 위해 적격대출에 소득 요건을 신설하고 대출 대상을 무주택자로 제한하는 내용도 검토 중이다. 적격대출은 고정금리 분할상환 대출을 확대하기 위해 정부가 내놓은 정책성 주택담보대출이다. 이 밖에 은행별로 평균 15%에 이르는 연체이자율을 내리기 위한 방안도 담을 것으로 보인다.

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