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깡통전세 등 부동산 거래사고에 대처한 예방법은 무엇이 있을까?
작성자: 닥터뱅크 (작성일: 2019-09-27 오후 1:02:35)


최근 부동산 거래 사고 피해액이 증가하며, 세입자들의 권리를 보장해주는 부동산 안전 장치에 대한 관심이 높아지고 있다.

26일 업계에 따르면, 올해 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증이 대신 지급해준 보증(대위변제) 액수만 2365억6500만원으로, 변제 건수도 1115건에 달하는 것으로 집계됐다. 2017년에는 354억9000만원에 불과하던 대위변제액이 약 2년 반 만에 약 7배 이상 급증한 것이다. 

이에 부동산 정보 플랫폼 다방은 임차인을 위해 부동산 거래에서 자주 발생하는 고충 사례를 유형별로 분류하고 이에 대한 대응 방안을 소개했다.

◇ 계약서 작성 전 등기부등본·건축물대장 직접 발급…전세 거래 시 전입세대 열람

집을 알아보다가 맘에 드는 집을 발견했다면 계약 전에 등기부등본과 건축물대장으로 해당 주택의 권리관계, 사실관계가 어떤지를 먼저 파악해봐야 한다.

간혹 옥탑 같은 불법 증축물은 등기부등본과 건축물대장에 표시가 돼 있지 않은 미등기 주택일 확률이 높다. 이 경우 등기부등본에서 건물 유형을 확인하면 된다.

소유자가 동일한 다가구주택인 경우 건물 지번만 기재해 전입신고를 해도 대항력을 취득할 수 있지만, 호수 별로 소유자가 다른 다세대주택은 전입신고 시 정확한 동, 호수까지 기재해 전입신고를 해야만 대항력을 취득할 수 있다. 즉, 같은 불법 증축물이어도 다세대주택의 경우는 대항력 취득이 사실상 불가해, 되도록 계약을 피하는 게 바람직하다. 

등기부등본과 건축물대장을 대조해보니 지번이나 동, 호수가 다른 경우도 존재한다. 등기부등본의 경우 사법부, 건축물대장은 행정부로 각각 관리 기관이 다르기 때문에 기재 오류로 인한 불일치가 나타나기도 하는데 이 경우 등기부등본상 주택의 현황과 일치하도록 전입신고를 해야 대항력을 취득할 수 있다. 

등기부등본을 보니 거래하려는 집에 근저당권이 설정돼 있다면 전·월세 거래시 어느 정도 위험을 안을 수밖에 없다. 해당 집이 경매로 넘어가면 권리 관계상 근저당에 우선 배당되고, 그 이후에 남은 돈을 임차인에게 돌려준다. 되도록 근저당권이 설정된 집은 피하도록 한다. 

간혹 새 아파트의 경우 분양대금 완납이 끝나지 않아 미등기 상태인 경우가 있다. 신축 아파트 소유자들은 세입자의 전세보증금으로 분양 잔금을 치르기 위해 전세 물건을 내놓는데, 분양 대금 완납 후에야 소유권 이전 등기가 가능해 전세 계약은 미등기 상태에서 이뤄질 수밖에 없다. 

주택임대차보호법은 등기된 건물뿐만 아니라 무허가 건물 또는 미등기 건물에 대해서도 적용받을 수 있다. 점유와 전입신고 및 확정일자를 받아두면 추후 임차주택이 경매되더라도 우선변제권이나 대항력을 행사할 수 있다.

다만, 미등기 아파트의 경우 등기부등본이 존재하지 않아 소유자가 누구인지 명확히 확인할 수 없으니, 분양계약서 원본 등을 최대한 확인해 진정한 소유자와 임대차 계약을 체결할 수 있도록 주의할 필요가 있다. 






◇ 임시계약도 효력 지녀…집 하자 있을 땐 입주 전 반드시 기록으로 남겨 놔야

보통 부동산 계약을 하기 전에 거래 금액의 10%에 해당하는 금액을 가계약금으로 걸어놓는다. 가계약이라고 하지만, 임차물, 임대차 기간, 금액, 잔금 지급 방법 등을 합의한 상태라면 계약 상태로 보기 때문에 가계약도 신중히 체결해야 한다. 가계약 상태에서 임차인의 단순 변심으로 계약을 해지하면 가계약금을 돌려받지 못할 수도 있기 때문이다. 

임대인이 가계약을 강력히 주장하는 상황이라면, '정식계약이 체결되지 않을 시 가계약금을 돌려주겠다'는 내용을 특약으로 설정해 둔다.

집을 계약한다면 계약의 대상이 되는 임차물을 가장 먼저 확인할 것이다. 이때 집에 하자가 있다면 반드시 기록으로 남겨놔야 한다. 계약 전 임대인에게 수리 요청을 하고, 해당 내용을 계약서에 특약사항으로 표기한다. 

계약 체결 후 뒤늦게 집의 하자를 발견했을 경우, 민법에 따라 임대인에게 수선을 요청할 수 있지만 사소한 파손은 임차인이 부담해야 하는 경우도 있다. 또한, 임대계약만료 시 임대인이 임차인에게 주택에 하자가 발생했다는 이유로 수리비를 요구할 수 있으니, 입주 전 반드시 집 상태를 사진으로 남겨 증빙자료로 보관해야 한다.

◇ 대리 계약 시 대리인 신원 철저하게 확인…임대인 변경 시 계약 해지 가능

간혹 부동산 계약을 체결할 때 임대인 본인이 아닌, 다른 사람이 나오기도 한다. 이 경우 임대인의 위임장, 인감증명서, 임대인과 대리인의 신분증을 반드시 꼼꼼하게 확인해야 하고, 임대인과 대리인과의 관계에 대한 서류(주민등록등본, 가족관계증명서 등)가 있다면 가급적 이를 요청해야 한다. 

보증금은 소유자(등기명의인) 계좌로 입금하는 것이 불필요한 분쟁을 피할 수 있는 현명한 방법이다. 계약 현장에서 임대인과 연락을 취해 '임대인이 대리인을 통해 계약하라고 했다'는 내용도 녹취해 놓는 것이 좋다. 

 부동산 계약 진행 중에, 혹은 계약을 체결한 이후에 임대인이 바뀌는 경우도 있다. 현행법상 임대인 지위의 승계에 대해선 임차인의 동의를 받을 필요는 없고, 임차인에게 통지할 의무도 없다.  

다만, 임차인이 새로운 임대인의 지위 승계를 원치 않는 경우에는 계약 기간 만료 전에나, 계약 진행 중에도 임대차계약 해지를 요구할 수 있다.

임대인이 계약 기간 전에 일방적으로 계약 종료를 통보한다면, 전·월세 세입자의 경우 주택임대차보호법에 의해 계약 체결 이후 2년간 법의 보호를 받게 돼 있다. 또한 임대인이 임대차기간이 끝나기 한 달 전까지 임차인에게 '갱신 거절' 또는 '계약조건을 변경한다'는 통지를 하지 않으면, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주된다. 

다만, 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우, 임차인이 월세를 2회 이상 연체한 경우 등 임차인의 의무를 현저히 위반한 때에는 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대인이 일방적으로 계약을 해지할 수 있다.

전세 계약이나, 매매를 앞둔 세입자라면 전입세대 열람을 해보길 추천한다. 해당 주소로 전입 신고한 사람이 있는지 확인해보는 제도로, 해당 부동산의 임차인이거나, 임대차계약자라면 임대인의 동의를 받고 열람할 수 있다. 






◇ 새 집에 이사 온 세입자라면 지켜야할 안전 수칙

주택임대차보호법상 세입자로서 완전한 권리를 누리려면 전입신고를 하고, 확정일자를 받아야 임차인으로서 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있게 된다.

전세 세입자라면 다소 비용이 들더라도 등기소에 들러 전세권을 설정해 놓는 게 안전하다. 전세권설정 등기까지 마치면 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 전세금 반환 소송을 하지 않더라도 바로 경매신청이 가능하기 때문이다.

가장 안전하고 확실하게 전세보증금을 보호받고 싶다면 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 보험이나 SGI서울보증의 반환보증보험에 가입하면 된다.

민간에서 제공하는 등기사건 알림 서비스를 이용하는 것도 추천한다. 집의 등기 변동이 생기면 문자 알림을 해주는 서비스로, 임대인이 변경되거나, 근저당권 설정 등 새로운 등기가 발생할 때마다 바로 알려주기 때문에 즉각적인 대응이 가능하다.

스테이션3 다방 박성민 사업본부장은 "임대인의 의도적인 사기 등을 제외하고, 대부분의 부동산 사기는 계약 전 꼼꼼히 확인하고 입주 직후에 안전장치를 마련한다면 예방이 가능하다"며 "임차인이 행사할 수 있는 권리에 대해 분명히 숙지하고 안전하게 원하는 방을 구하시기를 바란다"고 말했다.
 

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