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고가주택 보유자 전세대출 관련 Q&A 정리
작성자: 닥터뱅크 (작성일: 2020-01-22 오후 6:56:25)



20일부터 12·16 부동산 대책에 따라 9억원을 초과하는 고가주택 보유자들은 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG)에 이어 서울보증보험(SGI)과 같은 사적 전세대출 보증도 제한된다. 전세대출받은 후 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우에는 전세대출을 회수하는 방안도 시행된다.

금융당국은 ‘12·16 주택시장 안정화 방안’ 중 전세대출 관련 조치를 20일부터 시행한다고 16일 밝혔다. 20일부터는 SGI에서 9억원을 초과하는 고가주택 보유자에 대한 전세대출보증이 제한된다. 다만 20일 이전에 전세계약을 체결한 경우에는 전세계약 계약금 납부사실 등 증빙이 있으면 적용이 제외된다. 또 20일 이전에 SGI 전세대출을 이용 중이면 연장은 가능하나 이사가거나 증액할 때는 만기연장이 안 된다. 다만 주거불안을 막기 위해 15억원 이하 고가 1주택 차주가 전셋집 이사로 증액없이 대출을 다시 이용할 때는 4월 20일까지 한시적으로 1회에 한해 SGI 보증 이용을 허용하기로 했다.

직장이동, 자녀교육 등 실수요로 보유주택 소재 시·군을 벗어나 전셋집에 거주할 경우에는 양쪽 집 모두 실거주하는 상황이면 예외를 둔다. 그러나 20일부터 전세대출을 받고 고가 주택을 매입하거나 다주택자가 되면 전세대출이 회수된다. 20일 이전에 전세대출을 이용하고 있었는데 고가주택을 취득한 경우에는 즉시 전세대출을 회수하진 않지만 만기시 대출 연장이 제한된다. 다만 ‘상속’에 따른 고가주택 취득, 다주택 보유 전환은 전세대출 만기까지 회수를 유예한다. 차주의 의사와 상관없이 취득되는 점을 감안했다. 


앞으로 차주가 이러한 규제를 위반하면 대출을 바로 상환해야 한다. 원리금을 상환하지 않으면 연체정보를 등록하고 연체이자가 부과되는 불이익을 받는다. 또 이런 차주는 3년간 주택 관련 대출 이용이 제한된다. 12·16 부동산 대책에 따라 새로 금지되는 전세대출 주요 사례를 정리했다.


Q. 강서구 1주택(10억원) 보유자 ㄱ씨가 자녀 교육 문제로 본인 집을 전세(보증금 6억원)로 주고 3월 강남구에 전세(보증금 8억원)로 이사가면서 부족한 2억원을 전세대출로 충당하고자 할 경우는 어떻게 될까. 


- 고가 주택 보유자가 자녀교육 문제로 다른 지역으로 이사가면서 전세대출을 새로 신청하는 경우다. 20일부터 SGI에서도 대출보증 이용이 불가능해진다. 

Q. 노원구 1주택(7억원) 보유자 ㄴ씨가 3월 전세대출 2억원을 받아 목동에 6억원 전세로 거주할 경우는 어떻게 되나. 2022년 3월 전세대출 연장을 해야하는데 노원구 주택이 9억원까지 올랐다.


- 고가 주택이 아닌 주택을 보유한 사람이 전세대출을 받은 후 보유 주택가격이 올라 전세대출연장 시점엔 고가주택 보유자가 된 경우다. 기존에는 SGI 이용은 가능했으나 20일부터 SGI에서도 대출 연장 어렵다. 

Q. 송파구 1주택(9억원) 보유자 ㄷ씨가 2018년 9월 전세대출 2억원을 받아 강남의 7억원 전셋집에 거주하는 경우는 어떻게 되나. 2020년 9월 임대인 요구로 전세보증금을 추가로 올려줘야 하는데 전세대출 증액이 필요한 경우다. 


- 이번 규제시행 전 전세대출을 받았던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에서 집주인의 요구로 전세금 증액이 필요한 경우다. 20일 이후에는 SGI에서도 대출 증액 어렵다.

Q. 송파구 1주택(9억원) 보유자 ㄹ씨가 2018년 9월 전세대출 2억원을 받아 강남의 7억원 전셋집에 거주하는 경우는 어떻게 되나. 2020년 9월 임대인이 자신의 집으로 들어온다 해 같은 아파트 단지 다른 전셋집으로 이사해야 하는 상황이다. 


- 이번 규제시행 전 전세대출을 받아 살던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에서 집주인의 요구로 다른 전셋집으로 이사 해야 하는 경우다. 20일부터는 SGI에서도 대출 보증 어렵다. 다만 20일 기준 보유한 1주택 시가가 15억원 이하이고 4월 20일까지 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 전세대출 증액 없이 보증을 다시 이용할 때는 예외적으로 1회에 한해 SGI를 통한 보증이용 허용한다.

Q. 59세의 무주택자 ㅁ씨는 3월 전세대출 2억원을 받아 강남 7억원 전셋집에 거주 중이다. 2021년 6월 은퇴하고 살 집을 마련하기 위해 일산에 9억원 고가주택(5억원 전세 승계)을 구입했고 전세 만기인 3월에 맞춰 입주할 계획이다. 이런 경우에는 어떻게 되나. 


- 무주택 전세대출자가 대출 이용 중 고가주택을 구입해 전세만기 시점에 이주하고자 하는 경우다. 기존에는 전세 만기까지 대출 이용 가능했으나 이제 고가 주택 구입 시점에 전세대출이 회수된다. 

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