새해 달라지는 것들
양도세 최고세율 42→45%
생애최초 특공 등 요건 완화
7월부터 3기신도시 사전청약

새해에는 다주택자의 투자 수요를 억제하기 위해 주택 양도소득세의 최고세율이 45%로 3%포인트 오르고, 종합부동산세 세율도 최대 2.8%포인트 인상되는 등 세제가 대폭 강화된다.

6월부터는 임대차 3법 중 하나인 전월세신고제가 본격 시행되면서 임대시장이 보다 투명해질 전망이다. 신혼부부 특별공급 청약 자격이 완화되거나 3기 신도시 사전청약제도가 실시되면서 실수요 계층의 내 집 마련 기회는 늘어날 것으로 보인다.

▶다주택자 종부세율 최고 6%로 인상=1월부터 주택분 종부세율이 인상된다. 일반세율의 경우 현재 0.5∼2.7%에서 0.6∼3.0%로 오른다. 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택자에 적용되는 세율은 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%로 대폭 인상된다.

고령자 공제율도 1월부터 높아진다. 1주택자(실수요)인 고령자 세액 공제율이 구간별로 10%포인트 상향된다. 장기보유 공제와 합산한 합산 공제율의 한도도 10%포인트 올라 최대 80%가 된다.

1월부터 1주택을 공동명의로 보유한 부부가 종부세 산정 시 적용받을 공제 방식을 선택할 수 있다. 현재처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1가구 1주택자처럼 9억원을 공제받은 뒤 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용받을 수도 있어 더 유리한 방식을 선택하면 된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “부부 공동명의 1주택자는 공시가격 12억까진 각 6억원씩 공제받는 현재 방식이 더 낫다”면서 “12억원이 넘는다면 보유 기간이 길고 연령이 높아질수록 1가구 1주택자 공제가 유리하다”고 말했다.

▶양도세 최고세율 42→45% 인상…분양권도 주택 수 포함=1월부터 소득세 최고세율이 현재 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 최고 42%지만, 새해부터는 10억원을 초과하면 최고세율이 45%까지 높아진다.

조정대상지역에서 단기 거래나 다주택자에 대한 양도소득세율도 6월부터 인상된다. 1년 미만 단기 보유한 주택을 매매할 경우 양도세율이 70%로 30%포인트 오르고, 1년 이상 2년 미만 보유한 경우는 60% 세율이 적용된다.

조정대상지역 내 다주택자의 경우 2주택자는 기본세율(과표 구간별 6∼42%)에 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트의 양도세를 중과한다. 최고 양도세율은 2주택자가 62%, 3주택자 이상은 72%에 달한다.

또 1월부터 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택 수에 포함돼 양도세가 부과된다.

▶전월세신고제 시행…임대시장 투명화=6월부터는 임대차 3법 중 하나인 전월세신고제가 본격 시행된다. 전월세신고제는 임대사업자 외에 일반 임대인의 전월세 거래도 주택 매매처럼 30일 이내에 실거래가로 지자체에 의무적으로 신고하도록 하는 제도다.

임대차 계약 내용을 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 사람에 대해선 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 다만 오피스텔, 고시원 등 주택이 아닌 경우에는 신고 대상이 아니다.

▶신혼부부·생애최초 특공 소득요건 완화=1월부터 신혼부부와 생애최초 특별공급(특공)의 소득 요건이 대폭 완화된다.

신혼부부 공공주택 특공 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 130%(맞벌이 140%), 민영주택은 140%(맞벌이 160%)로 확대된다.

생애최초 특공 소득기준도 공공주택은 130% 이하, 민영주택은 160% 이하까지 요건이 완화된다.

또 주택법 개정안이 2021년 2월 19일 시행됨에 따라 수도권 분양가상한제 적용을 받는 아파트 당첨자는 최소 2년 이상 실거주 의무가 생긴다.

분양가격이 인근 지역 주택매매 가격의 80% 미만이면 민간택지의 경우 3년, 공공택지는 5년까지 거주의무기간이 부여된다.

▶3기 신도시 사전청약 시작=7월부터 3기 신도시 등 3만가구 사전청약도 진행된다. 사전청약은 본 청약 1~2년 전에 아파트를 조기 공급하는 제도로 물량의 55%가 특공으로 나오며 30%가 신혼부부, 25%가 생애최초에 공급된다.

7~8월 인천계양을 시작으로 9~10월 남양주 왕숙, 11~12월 고양창릉과 부천대장, 과천 지역 등에서 순차적으로 진행될 예정이다.

▶조합원 분양신청 자격 강화=수도권 투기과열지구 내 재건축 사업장에선 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주해야 분양 신청을 할 수 있는 방안도 시행될 예정이다. 구체적인 시행 시기는 아직 정해지지 않았다.

거주 기간은 연속으로 거주하지 않아도 되고 거주 기간을 합산해 2년 이상이면 된다. 거주요건을 충족하지 못한 조합원은 감정가(또는 시가)로 현금 청산 받는다. 도시 및 주거환경정비법 개정 이후 최초 조합 설립인가 신청 사업부터 적용된다.