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초고가주택 보유자는 1주택자라도 양도소득세 폭탄?
작성일: 2021-06-02 오후 10:31:04

여당 부동산특위 세제 완화 방안
공시가격 금액대별 혜택 달라
고가주택에 불리한 장특공제 차등





여당이 재산세 등 세제 완화 방안을 내놨지만 감면 혜택이 공시가격 금액 등에 따라 다르게 나타날 것으로 예상된다. 

여당이 등 돌린 민심을 잡기 위해 주택시장을 안정시키겠다며 세제 완화 카드를 꺼냈다. 하지만 세금 감면에도 불만과 불안의 목소리가 들린다. 왜일까.

여당 부동산특위가 공시가격 6억~9억원 구간의 재산세 감면안을 꺼냈지만 해당 구간 집주인들은 뾰로통한 반응이다. 다른 가격대에 비해 세금 감면 효과가 작기 때문이다.

먼저 이미 확정된 6억원 이하 재산세 감면을 보면 올해 공시가격이 아무리 많이 올라도 6억원 이하이면 지난해보다 재산세가 더 적다.공시 가격이 지난해 3억원에서 올해 5억1600만원으로 72% 오른 경우 올해 재산세가 51만원으로 지난해(58만원)보다 되레 줄어든다.

정부가 지난해보다 늘어날 수 있는 세금 한도인 세부담상한을 계산할 때 전년도 세금도 인하 세율(특례세율)을 적용하도록 한 결과다. 공시가격 6억원 이하에선 0.1~0.4%에서 0.05~0.35%로 내려간 세율 인하폭(12.5~50%)이 세부담상한(5~10%)보다 커 세금이 줄게 된다.



세부담상한에 묻힌 세율인하



하지만 공시가격 6억원이 넘는 구간에선 세부담상한으로 세금이 줄어드는 ‘마법’이 사라진다. 공시가격 6억원 초과에선 세율은 0.4%에서 0.35%로 12.5% 내려가도 세부담상한이 30%로 늘어나기 때문이다.

공시가격이 지난해 6억원에서 올해 9억원으로 오른 경우 현행 세율(표준세율)로는 재산세가 지난해 148만원에서 올해 세부담상한 적용을 받아 192만원으로 늘어난다. 여당 특위 발표대로 6억~9억원 구간도 세율을 내리면 세부담상한에 따른 올해 세금이 164만원이다. 세제 완화 전보다 28만원 적어도 지난해보다 16만원 더 많다.

여당 안대로 종부세가 완화되면 1주택자 기준으로 공시가격 9억원 초과의 보유세(재산세+종부세) 부담이 줄어든다. 재산세는 그대로여도 종부세가 줄어들어서다. 여당 안은 공시가격 상위 2%만 부과하는 것으로 구체적인 금액 기준 등은 나오지 않았다.





1주택자 공제 금액이 현재 9억원에서 12억원으로 3억원 올라간다고 보면 종부세 계산 기준 금액이 3억원 줄어드는 셈이다. 현재 공시가격 12억원의 종부세가 123만원, 재산세 371만원이다. 종부세가 없어지면 보유세가 25% 줄어들게 된다.

공시가격 6억~9억원 주인들 사이에서 “다른 금액대보다 찔끔 내려주고 생색을 내려한다”며 “세율을 0.05%포인트보다 더 내려야 한다”는 요구가 나오고 있다.



비과세 금액보다 효과 큰 장기보유특별 공제



여당이 1주택자 양도세 비과세 기준금액을 9억원에서 12억원으로 3억원 올리기로 했지만 고가 주택 소유자는 불안하다. 양도차익 규모별로 장기보유특별공제를 차등화하기로 했기 때문이다.

장기보유특별공제는 양도차익 가운데 보유기간·거주기간에 따라 최고 80%를 빼준다. 비과세 금액이 올라갈수록, 장기보유특별공제 비율이 높을수록 양도세가 줄어든다.

여당 특위는 비과세 금액을 상향 조정하는 대신 양도차익에 따라 장기보유특별공제율 상한(80%)을 차등하기로 했다. 양도차익이 많으면 상한을 낮추겠다는 뜻이다.






이렇게 하면 양도차익이 많은 고가주택 1주택자의 양도세는 오히려 더 늘어날 수 있다. 김종필 세무사에 따르면 15억원에 매입해서 30억원에 팔아 15억원의 양도차익을 올린 1주택자의 경우. 비과세 금액이 9억원에서 12억원으로 오르고 똑같이 80% 장기보유특별공제를 받으면 양도세가 6500여만원에서 5300만원 정도로 1200만원가량 줄어든다.


하지만 장기보유특별공제 비율이 50%로 내려가면 양도세가 1억6900만원으로 2배가량 늘어난다. 장기보유특별공제율 10%포인트 내려갈 때마다 세금 계산 기준 금액이 1억5000만원씩 많아져서다. 장기보유특별공제율이 70%로 10%포인트만 내려가도 양도세가 9000만원으로 늘어난다.

김종필 세무사는 "양도가격이 높을수록 비과세 금액 상향 효과가 줄어든다"며 “양도차익이 같더라도 비싼 집일수록 장기보유특별공제비율 축소 타격이 클 것”으로 내다봤다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "압구정동 등 초고가주택 1주택자 양도세가 많이 늘어날 수 있다"고 말했다.

앞으로 여당 세제 완화 방안을 입법화하는 과정에서 재산세 인하 세율, 양도세 장기보유특별공제비율 등을 둘러싸고 논란이 불가피할 전망이다.

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