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[LTV‧DTI 어떻게] 부동산 억제책 DTI 도입 12년…금융당국
작성자: 닥터뱅크 (작성일: 2017-06-08 오후 7:55:46)

노무현 정부 내내 부동산 시장은 말 그대로 폭등 상태였다. 노무현 정부 5년간 집값은 63% 이상 뛰었다. 2003년 부동산 종합대책인 10.29 대책을 시작으로 2004년 8.31 대책 등을 잇따라 발표하고 강하게 추진했지만 오히려 부동산 가격은 대책을 내놓을 때마다 오르기만 했다. 금융당국이 마지막으로 꺼낸 카드가 바로 DTI였다.

DTI와 2002년 도입된 주택담보인정비율(LTV), 두 가지 대출 규제 장치는 부동산 시장 과열 땐 강화, 위축 땐 완화를 반복해 왔다. DTI는 도입 12년, LTV는 도입 15년이 됐다. 1년 단위 한시적으로 운영되는 금감원 행정지도인 DTI, LTV가 오는 7월말 또 어떻게 될지 정부의 결정을 앞두고 있다.

문재인 정부 들어 부동산 시장이 급등하기 시작하면서 정부는 DTI, LTV의 환원 혹은 연장 여부를 놓고 논의를 벌이고 있다.



◆ 부동산 저승사자 DTI·LTV…시장 상황에 따라 강화·완화 반복




은행건전성 규제로 도입된 DTI와 LTV는 금융 규제로 원래는 금융회사 건전성 강화를 위한 조치다. 우리나라에서는 부동산 시장 억제책의 성격이 강했다.

은행건전성 규제로 2002년 도입된 LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정받을 수 있는 자산가치 비율이다. 지금 기준인 LTV 70%를 적용하면 5억원짜리 주택을 담보로 잡을 경우, 대출을 최대 3억5000만원까지 받을 수 있다는 뜻이다.

LTV 비율은 도입 초기였던 2002년에 투기과열지구에 한해 60%로 시작했다. 같은 해 LTV는 전국으로 확대됐고 이듬해 40%로 축소됐다가 2005년 비은행권 주택담보대출을 대상으로 확대 적용됐다. 금융당국은 LTV도입 전까지 은행이 부동산 시장 호황기에 편승해 무분별하게 대출을 집행해왔고 부동산 과열의 단초를 제공했다고 판단했다.

금감원 고위관계자는 “LTV 덕분에 서브프라임 사태로 미국 은행이 무너질 때도 국내 은행은 미동조차 하지 않았다”며 “당시 미국 LTV가 100~105% 정도였던 것과 비교해 우리는 50% 미만을 적용했던 것이 주효했다”고 말했다.

다만, LTV는 부동산 시장 과열을 막기에는 역부족이었다. 그래서 나온 카드가 DTI였다. LTV가 담보자산을 바탕으로 대출 비율을 산정했던 것과 달리 DTI는 차주의 연간 소득을 바탕으로 대출 규모를 산정하는 보다 강화된 신용평가시스템이다. 예를 들어 DTI가 60%라고 가정할 경우 연봉이 5000만원인 차주는 연간 부채상환으로 나가는 비용이 3000만원을 초과할 수 없다는 말이다. 쉽게 말해 연간 3000만원의 이자 비용을 감당할 수 있을 정도까지만 대출을 받을 수 있다는 뜻이다.

DTI의 경우 2005년 8월 은행권을 대상으로 시작했고 대출 비율은 40%였다. 신규주택에만 적용됐던 DTI는 2007년 기존 보유 주택담보대출에도 확대 적용됐고 2009년에는 수도권 전역으로 적용 범위를 넓혔다.





LTV나 DTI 규제 비율은 부동산 시장에 따라 강화·완화를 반복했다. LTV는 도입 초기 60%로 시작했다가 40%까지 강화됐고 최경환 전 기획재정부 장관 취임 직후인 2014년 8월 전체 금융권·전체 지역을 대상으로 70%로 완화됐다. 도입 초기 40%로 매우 깐깐하게 시작했던 DTI역시 2012년 50%로 완화된 뒤 2014년 8월 수도권 지역을 대상으로 60%까지 완화됐다.

이처럼 정부가 LTV와 DTI를 강화 혹은 완화를 반복하면서 LTV와 DTI는 부동산 시장 과열을 잠재우는 데 적절한 역할을 한 것으로 평가받는다. 실제로 LTV와 DTI 도입 이후 정부가 규제 강화를 발표할 때마다 주택가격변동률은 최대 2%까지 낮아졌고 주담대 잔액 증감율도 최대 1.4%까지 감소했다.



◆ DTI·LTV 완화 3년…환원 부담스러운 정부


한국은행에 따르면 지난달 말 기준, 국민, 신한, 하나, 우리, 농협, 기업 등 6개 은행의 주택담보대출 잔액은 380조4322억원이다. 전달과 비교하면 1조3599억원 증가했다. 월별 대비 주담대 잔액이 1조원 넘게 늘어난 것은 올해가 처음이다.

주담대 증가는 최근 서울을 중심으로 한 아파트 값 상승때문이다. 부동산 114에 따르면 지난 2일 기준 서울지역 아파트 매매가격 주간 변동률은 0.45%로 10년 만에 최고치를 기록했다.

아파트 값 폭등으로 주담대 증가폭이 심상치 않은 모습을 보이면서 금융당국은 가계대출 상황을 예의주시하고 있다. 이와 함께 오는 7월 종료되는 LTV·DTI 환원, DSR 도입 여부 등 다각도로 가계부채 대책을 마련하는 데 고심하고 있다.

시장에선 LTV·DTI가 2014년 8월 이전 수준으로 환원되는 것 아니냐는 전망을 내놓고 있다. LTV의 경우 현재 70%에서 완화 이전 수준인 50~70%로, DTI의 경우 현재 60%에서 50%(서울 기준)로 변경될 것이란 분석이다. 금융권 관계자는 “LTV·DTI는 현재 정부가 내놓을 수 있는 가장 확실한 부동산 규제 수단”이라며 “다만, LTV·DTI 강화는 시장에 직접적인 영향을 끼칠 수 있기 때문에 범 정부 차원에서의 논의가 필요할 것”이라고 말했다.

실제 금융당국에서도 LTV·DTI 환원은 섣불리 결정할 수 없다는 입장이다. 금융당국은 시장에 미치는 영향이 커서 현상 유지를 바라는 분위기지만 김현미 국토교통부 장관 후보자 등 문재인 정권 차원에서는 부동산 시장 억제를 위해 LTV·DTI 환원·강화를 추진하고 싶어한다. 김현미 국토교통부 장관 후보자가 지난 5월30일 “LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 규제완화가 가계부채 증가의 원인 중 하나”라고 밝혔다.

금융당국 관계자는 “현재 범정부 차원에서 LTV·DTI에 대한 환원 및 유지 논의를 벌이고 있다”며 “이와 함께 8월 종합적인 가계부채 대책이 나올 예정이어서 LTV·DTI만 가지고 가계부채를 조절하지는 않을 것”이라고 말했다.

김영도 한국금융연구원 연구위원은 “가계부채는 단순히 LTV·DTI 환원 혹은 유지를 통한 양적관리뿐만 아니라 질적 변화까지도 감안해야 한다”며 “LTV·DTI는 곧바로 시장에 큰 영향을 끼치기 때문에 시장 상황을 면밀히 검토해야 할 것”이라고 말했다.

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