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9.13부동산대책 주요 FAQ [전세자금보증 관련]
작성자: 닥터뱅크 (작성일: 2018-09-25)


1. 9.14일 행정지도를 시행하였는데, 전세대출 보증제한*관련 사항도 행정지도에 포함되었는지?

  * ① 다주택자와 ② 부부합산 1억원 이상 1주택자의 전세대출보증 제한


  ■ 전세대출 보증 관련 사항은 9.14일 행정지도에 포함되지 않음

 

    ◇ 행정지도는 주택구입목적 대출, 생활안정자금 등 대출 쏠림 발생 우려가 큰 주택담보대출 관련 사항에 대해여만 시행


  ■ 전세대출 보증요건의 강화는 공적 보증기관(HUG,주금공)의 규정 개정 등을 거쳐 10월 중 시행될 계획임


    ◇ 규정 개정 전까지는 종전 요건에 따라 보증이 가능

       (주택보유수, 소득요건 미적용) 



2. 전세보증시 주택보유수 산정에 포함되는 주택의 범위는?


  ■ 부부합산(보증신청자+배우자) 기준으로 주택과 복합용도(등기상 "상가 및 주택"으로 등재) 주택을 포함하여 합산할 예정임


    * 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외됨


  ■ 한편, 지방의 노후한 단독주택 등 규제 필요성이 현저히 낮은 주택 보유자가 타 지역으로 이주할 시 해당 주택을 제외함*


    * 非수도권·非도시에 소재한 아래 각 호의 주택 소유자가 타 지역으로 이주할시

      · 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 非도시지역 또는 면


     1. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택(노후 단독주택)

     2. 85㎡ 이하의 단독주택 (소형 단독주택)

     3. 소유자 본적지 소재 주택으로 직계존속 및 배우자로부터 상속받은 단독주택



3. 제도 시행 후 분양권(또는 조합원 입주권)은 주택 보유수에 포함되는지?


  ■ 분양권·조합원 입주권은 현재 거주 가능한 주택이 아니므로 전세보증시 주택보유수에는 미포함

 

    ◇ 분양권(또는 조합원 입주권) 外 보유주택이 없다면 주택을 보유하지 않은 것으로 제한없이 공적전세대출보증 이용가능

    ◇ 분양권(또는 조합원 입주권) 外 보유주택이 있다면 1주택자로서 부부합산 소득이 1억원 이하인 경우 공적전세대출보증 가능



4. 1주택자가 전세보증을 받으려는 경우 소득 "1억원 기준"이 적용되는데, 산정방법은?


  ■ 부부합산 기준으로 근로·사업·연금·기타소득을 합산하여 판단하고, 소득이 없으면 세무서(홈택스) 사실증명원으로 입증 

 

    ◇ 소득발생기간은 1개월 이상인 경우 인정되고, 12개월 미만 소득은 연환산하여 적용함


소득종류

소득입증방법

근로소득

  ‣ 세무서(홈택스)발급 소득금액증명원

          ‣ 연말정산용 근로소득 원천징수영수증
    * 그밖에 이와 유사한 서류 포함 (근로소득 원천징수부)

  ‣ 급여 명세표 등 재직회사에서 확인(날인)한 급여 증명서

사업소득

  ‣ 세무서(홈택스)발급 소득금액증명원

  ‣ 연말정산용 사업소득 원천징수영수증

      ‣ 전년도 과세표준확정신고 및 자진납부계산서
     (세무사 확인 필)

연금소득

        ‣ 연금수급권자확인서 등 기타 연금수령을 확인할 수 있는 지급기관의 증명서

기타소득

  ‣ 세무서(홈택스)발급 소득금액증명원



5. 10월 중 규정 개정에 따라 제도시행시 원칙적인 적용 대상 계약은?


  ■ 원칙적으로 개정규정 시행일 후 대출신청분 부터 적용함



6. 임차인이 제도시행(10월 중) 前 전세계약을 체결하고 실제입주 및 전세대출은 제도시행 후 이뤄

    진다면 공적 전세대출 보증(주금공, HUG) 이용이 가능한지?


  ■ 개정제도 시행시점 이전에 전세계약을 체결했다면,

 

    ◇ 신뢰보호 필요에 따라 종전요건을 적용하므로 주택보유수나 1주택자에 대한 소득요건을 적용받지 않고 보증 이용이 가능


  ■ 다만, 전세계약 존부 및 계약금 납부사실*을 입증할 필요가 있음

 

    * 계좌이체 납부내역, 계약시 금융기관의 수표거래 증빙자료 등



7. 임차인이 제도시행(10월 중) 前 부터 전세대출보증을 이용하다가 제도 시행 후 전세계약을 연장

   하게 되면 공적 전세대출 보증(주금공, HUG)도 연장이 가능한지?


  ■ 개정 제도 시해이점(10월 중) 前에 종전규정에 따라 이미 전세 보증을 이용하다가 이를 연장하게 된 경우에는 경과조치를 적용함

 

    ◇ 多주택자의 경우, 1주택 초과분을 2년 이내 처분하는 조건으로 허용

    ◇ 1주택자의 경우, 부부합산 소득 1억원이 넘더라도 종전 요건에 따라 허용(소득요건 미적용)



8. 제도시행 후 다주택자는 공적전세보증 이용이 전면 제한되는데, 서울보증보험 전세보증상품은

   이용 가능한지?


  ■ SGI도 정부 정책취지 및 민간보증회사의 역할을 종합 감안하여, 다주택자에 대한 보증을 제한하는 방안을 검토 중


  ■ 10월 중 공적보증제도와 맞추어 제도를 개선할 예정으로, 이후 다주택자의 이용은 공적보증과 동일하게 제한됨


    ◇ 주택보유수 산정 기준 등은 공적보증과 동일하게 도입 예정



9. 제도시행 후 1주택자가 부부합산 소득이 1억원 이상인 경우 공적전세보증 이용이 제한되는데,

   서울보증보험의 전세보증상품은 이용 가능한지?


  ■ SGI는 1주택자에 대한 소득요건의 경우, 현행 수준을 유지하거나(소득요건 미도입), 1억원보다 완화하는 방안을 검토 중


    ◇ 향후 공적 보증을 받기 어려워지는 1주택자의 상당수가 SGI 보증을 이용할 수 있을 것으로 예상

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