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양도소득세 관련
작성자: 닥터뱅크 (작성일: 2019-04-14)
주택이란 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 그렇지만 주택임대사업자의 임대주택처럼 정책적으로 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때 주택수에서 제외하는 경우도 있다. 아래의 경우 주택 수에 포함해야 할지 제외해야 할지 주의해야 한다.


무허가주택도 주택에 해당하므로 무허가주택을 1주택만 소유한 경우에는 비과세 주택에 해당하고, 다른 주택을 양도한 경우에는 무허가주택도 주택 수로 계산해 비과세 여부를 판단해야 한다.



주택신축판매업이나 부동산매매업(거주용 건물개발공급업)의 재고자산인 주택은 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 때 거주자의 주택 수에 포함하지 않는다. 이와는 별도로 다주택자의 주택 수 판정에 있어서는 부동산매매업의 재고자산인 주택을 주택수에 포함하므로 유의해야 한다.



조세특례제한법상 장기임대주택과 소득세법상 장기임대주택은 1세대가 거주주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 거주자의 주택 수에서 제외한다.



외형상 주택이고, 기능상으로도 주거용도의 건물이지만 실제 거주하지 않고 휴양시설로 이용하는 건물은 주택으로 보지 않는다. 예를 들어 관리인이 가끔 주거용으로 사용하면서 소유주는 휴양, 피서, 위락의 목적으로 사용하는 건물인 경우 비록 언제든지 주거용으로 사용 가능하더라도 지속적으로 상시 주거용으로 사용한 것이 아니라면 1세대 1주택 비과세 판정 시 이를 별도의 주택으로 보지 않는다는 대법원 판례가 있다.



상시 주거용이 아닌 업무용으로 사용한 오피스텔은 주택에 해당하지 않지만 상시 주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택으로 본다. 주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않는다. 그러나 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경해 항상 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 본다.





양도소득세는 원칙적으로 1세대 1주택자에 한해 비과세 규정을 적용하고 있으나 이사목적으로 일시적으로 2주택이 되거나 상속에 의해 본인의 의사와 무관하 게 2주택이 된 경우와 노부모 봉양, 혼인 등으로 2주택이 된 경우 등에 대해서 비과세 특례를 인정한다.



종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득하고, 새로운 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택(양도일 현재 비과세 요건 충족)을 양도하는 경우는 양도소득세 비과세한다.



상속주택과 상속개시 시점에 일반주택을 국내에서 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 상속개시 시점에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 여부를 판정. 즉, 상속개시 당시 상속인이 보유하던 일반주택 양도에 대해서만 특례 규정을 적용한다.

① 동일세대원으로부터 상속받은 경우는 비과세규정을 적용하지 아니한다.
② 상속주택을 먼저 양도하는 경우 비과세 규정을 적용하지 아니한다.



① 노부모 봉양을 위한 합가

각각 1주택을 보유한 세대가 60세 이상인 직계존속을 봉양하기 위해 세대를 합치는 경우에는 2주택이 되지만 그 합가일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로서 비과세된다. 이때 양도일 현재 양도하는 주택만 비과세 요건을 갖추면 비과세된다.

② 혼인으로 인한 합가

1주택자가 다른 1주택자와 혼인으로 인해 2주택이 된 경우에는 혼인으로 합가한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택이 비과세 요건 충족시 비과세된다.




주택임대사업자의 거주주택에 대한 비과세 조건을 알면 양도소득세 안 낼 수도 있다.

2017.8.2. 부동산 대책 발표는 다주택자들에게는 큰 부담이 되었다. 2018.4.1.이후 조정대상지역 내의 다주택자들의 양도는 중과세1)가 적용되기 때문이다. 다주택자들이 중과세를 피하기 위해서는 거주주택 이외의 주택에 대해서는 주택임대사업을 할 수 있다. 주택임대사업자등록 후 일정요건을 갖춰 양도하면 절세를 할 수 있기 때문에 꼭 알아두어야 한다.


1) 2주택자:일반세율 + 10%p 가산
3주택자 : 일반세율 + 20%p가산(2017.8.3.부터 2018.3.31.까지 투기지역 내의 주택양도분 세율은 일반세율 +10%p 가산 적용)



임대주택 이외의 거주주택의 양도시 비과세 요건은 다음과 같다.

1) 임대주택 비과세 요건

① 거주자가 시·군·구청에 임대사업등록과 세무서 사업자등록을 할 것
② 임대개시일 당시 기준시가가 6억원(수도권밖 3억원)이하일 것
③ 임대주택 1호 이상 임대사업등록 후 임대개시일로부터 5년 이상 임대할 것

2) 거주주택 비과세 요건

④ 비과세 받으려는 거주주택은 2년 이상 보유 2년 이상 거주할 것
(거주주택 취득일부터 양도일까지 기간 중 거주한 기간은 모두 통산)

⑤ 직전 거주주택 보유주택의 경우에는 2015.2.3.이후 양도분부터 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간이 2년 이상일 것



홍길동(52세)씨는 2017.7. 취득한 서울시에 기준시가 8억 한 채(거주용)와 2017.9.에 취득한 경기도 기준시가 5억 한 채(임대용)가 있다. 주택임대 사업자등록을 하고 거주주택을 양도할 경우 양도세를 줄일 수 있을까?

사례에서 경기도 임대주택의 임대기준일 현재 기준시가가 6억 이하이며, 사업자등록 후 임대기간을 5년 이상, 거주주택에 대한 2년 보유 및 거주요건을 만족한다면 양도소득세를 비과세 받을 수 있다(단, 거주주택도 양도 당시 9억 초과일 때는 과세된다).

만약 거주주택을 2년 거주하고 양도할 당시, 임대주택기간이 5년 이상이 되지 않았더라도 우선 거주주택을 비과세하고, 과세관청에서는 5년 이상 임대여부에 대해 사후관리하게 된다.



또한 홍길동씨는 서울에 있는 거주주택을 양도하고, 그 이후 경기도 임대주택을 5년 이상 임대하고 그 이후 임대주택을 양도했다면, 서울의 거주주택을 양도한 시점이후부터 부분 비과세를 받을 수 있다.





그러나 만약 임대주택이 여러 채 있을 때 임대주택에 대한 부분 비과세를 받고 싶으면, 다시 양도하려는 임대주택에 2년 거주해야 부분 비과세를 받을 수 있다(직전 거주주택 보유주택).



① 임대용주택(5년 이상 임대)외에 거주주택이 한 채 있을 때 거주주택에 2년 거주하지 않았다면 거주 주택에 대한 양도세는 중과세가 적용되지 않고 일반세율로 낸다.

② 주택임대사업자 등록을 하고 임대기간 5년 이상을 채우지 못한 경우에는 거주주택과 임대주택이 2주택자가 되어 중과세에 해당된다.



① 2018.4.1. 이후 장기일반민간임대주택(구, 준공공임대주택)등으로 등록해 8년 이상 임대하는 수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하 주택은 종합부동산세 합산 배제(비과세)된다.

② 2018.3.31. 이전 임대주택사업등록한 경우에는 5년 이상 임대 시 합산 배제된다.

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